שלב ג׳- תשלומים נוספים שיש לקחת בחשבון
חשוב: קחו בחשבון תשלומים נוספים במכירת הדירה!
מוכרים רבים אינם לוקחים בחשבון ומחשבים נכון את ההוצאות הכרוכות במכירת הדירה. על מנת לקבל את התפוקה הגבוה ביותר יש לבצע תחשיב מסודר טרם המכירה ולוודא כי אנחנו בקיאים בכל תשלום שנצטרך לעמוד בפניו. נושא מיסוי מקרקעין הוא סבוך ביותר, התקנות והפטורים העומדים לרשות האזרחים משתנים לעיתים קרובות ופסיקות רבות של בתי המשפט מקנות אופציות נוספות עבור מוכרי הדירות שאיננו כלל מודעים אליהם. אנו נתקלים במוכרים שונות שחושבים שקריאת כתבות אינטרנטיות, סקר מהיר בין קרובים שמכרו נכס והתייעצות עם עורך דין מקרקעין כל אלו ״יסגרו את הפינה״ עבורם. רבים מתאכזבים לגלות במהלך ההליך תשלומים נוספים שלא היו מודעים להם לפני ואף אז אינם מודעים לאופציות העומדות לרשותם להפחית תשלומים אלו. גם להפחתת התשלומים יש מגבלת זמן מסוימת ולכן חשוב ביותר לוודא כי מבעוד מועד ביצעתם בדיקה מקיפה אצל גוף אמין.
מהם התשלומים הנוספים העומדים לפנינו?
- חריגות בנייה והיטל השבחה–
היטל השבחה נגבה על ידי הרשות המקומית, מרבית מוכרי הדירות לא מודעים לעניין התשלום שרלוונטי בעיקר במכירת בתים פרטים אך אינו פוסח לעיתים קרובות גם על דירות מגורים.
תשלום היטל השבחה נעשה באחד משלושה מקרים:
- אישור תכנית בניין עיר
- אישור הקלה
- אישור שימוש חורג
כל אלו מובילים לעלייה בשווי הנכס.
היטל ההשבחה משולם בעת מימוש ההשבחה, זאת אומרת באחד משלושת המצבים הבאים: בעת מכירת הנכס / בעת תחילה הניצול בפועל של זכויות ההשבחה / בעת קבלת היתר הבנייה או השימוש. מועד חישוב שיווי ההשבחה הוא היום בו אושרה התכנית.
שימו לב!
- לעיתים קרובות רבים מהמוכרים כלל לא מודעים לתכנית שהוציאה הרשות המקומית לעניין הנכס, גם אם לא מומשו הזכויות עדיין תחויבו על כך במועד המימוש! קרי, גם במכירת הנכס.
- ניתן לערער עד 30 ימים ממועד קביעת שמאי העירייה לעניין זכויות הבנייה והתשלומים בגינם. הערעור מתבצע ע״י שומה של שמאי מקרקעין אשר ייבחן את טיב הנכס והתכניות ויבצע קביעה שונה מזו של שמאי העירייה.
חריגות בנייה- לצורך העברת רישום הזכויות על שם הקונים, חובה עליכם המוכרים לקבל ״אישור עירייה לטאבו״. אם בדירה שלכם יש חריגות בנייה, יתכן ולא תוכלו לקבל האישור, מה שעלול לסבך ולעכב אתכם במימוש העסקה.
טיפ! ניתן לפנות באמצעות טופס מקוון באתר האינטרנט של הרשות המקומית על מנת לקבל מידע כללי אודות חבות בהיטל השבחה והתייחסות למצב התכנוני באם קיימות חריגות בנייה ומהן זכויות הבניה הבלתי מנוצלות אם קיימות. הבקשה כרוכה בתשלום אגרה ומשתנה בין הרשויות.
שימו לב!
המידע הוא כללי ואינו מעניק מידע באם קיים פטור או אפשרות להפחתה, במקרים רבים פנייה לאיש מקצוע מוסמך תחסוך תשלומים עודפים שכלל לא ידעתם על קיומם.
- מס שבח
מס שבח מחושב בעת מכירת דירה והוא מתייחס לרווח ההון הנוצר בעקבות המכירה.
מס השבח עומד על 25% מתוך השבח נטו שנוצר בעת מכירת הדירה וזאת עם הצמדה למדד ולאחר קיזוז הוצאות כולל הוצאות רכישה והשבחה של הנכס, עמלות לגורמים רלוונטיים לעניין המכירה ועוד.
לפני שמעמידים את הנכס למכירה כדאי לדעת האם אתם מחויבים בתשלום מס, ואם כן, איך מבצעים את חישוב מס השבח?
- לרשות הציבור עומד מחשבון מס שבח מטעם רשות המיסים:
https://www.misim.gov.il/svtsvazmitnew/frmPrivateDetails.aspx
שימו לב!
- ניתן להעריך באופן כללי את המס המשוער אך יש להיות בקיעים בנתוני הנכס, בן היתר באפשרות שקיימות זכויות בנייה נוספות (ששמאי מקרקעין יכול לבדוק עבורכם כחלק מעבודתו).
- זכויות בנייה נוספות עלולות להשפיע על מס השבח שיידרש ממכם לאחר המכירה גם אם זו נחשבת דירתכם היחידה לעניין פטור דירה יחידה.
מה חשוב לעשות?
- לשמור חשבוניות של כל פעולה הקשורה לדירה: שיפוץ, תשלום לעורך דין, תשלום לשמאי מקרקעין וכד׳. הצגת החשבוניות תפחית את הרווח והמס החייב.
לפי חוק מיסוי מקרקעין, מחויב כל מוכר של זכות במקרקעין להגיש למיסוי מקרקעין הצהרה בדבר העסקה. על שני הצדדים להגיש הצהרה לרשות המיסים תוך 30 יום מחתימת עסקת המכר. לרוב, עורך הדין יגיש עבורכם את הדיווח למיסוי מקרקעין. אם אינכם זכאים לפטור ממס שבח יש לבצע את תשלום המס תוך 60 יום ממועד חתימת החוזה.
שימו לב
- בעת ההצהרה למיסוי מקרקעין יש לחתום על טופס ״הצהרה על נכונות הפרטים בהצהרה מקוונת״
- הצהרת השומה העצמית המוגשת למיסוי מקרקעין אינה סופית. היא נבחנת על ידי מיסוי מקרקעין ומתוקנת בהתאם, באם מיסוי מקרקעין יבחן כי השומה שהוגשה אינה תואמת את נתוניהם תשלח אליכם הודעת תשלום מעודכנת ויהיה עליכם לשלם את ההפרש תוך 30 ימים נוספים.
חשוב לעניין מס שבח והיטל השבחה!
- קיימים פטור רבים שמתעדכנים באופן שוטף, רבים אינם בקיאים במכלול השיקולים לעניין הפטורים וההפחתות שנובעות במקרים שונים ומגוונים אצל כל מוכר נכס.
- הפטורים והפחתת התשלומים מתבצעים אצל גורמים מומחים שונים ובמקרים רבים אינם נכללים בעבודתו ובתחום התמחותו של עורך הדין, לרבות היבטים שמאיים ופיננסים שאלו יכולים להעניק לכם הפחתות משמעותיות ביותר בתשלומים השונים.
הוצאות נוספות שיש לקחת בחשבון:
- שכר טרחת עורך דין
- דמי תיווך (אם בחרתם להעזר במתווך)
- שמאי מקרקעין (אם בחרתם להעזר)
- הוצאות סילוק משכנתה (אם קיימת)
- עלויות שיפוץ ותיקונים שהקונה עלול לדרוש טרם החתימה.
- הובלה ופירוק של תכולת הבית.
שלב ד׳- שלב חתימת החוזה
חשיבות הליווי המשפטי ע״י עורך דין המתמחה במקרקעין היא קריטית. על העורך דין לבצע עבורכם את כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות לפני חתימת הסכם המכר ולבחון את מכלול ההיבטים המשפטיים עם מכירת הדירה.
עסקת מקרקעין כרוכה בסכומי כסף גבוהים ועל כן טעות קטנה ואי ביצוע בדיקה מקיפה ונכונה עלולה לעלות ביוקר.
במעמד חתימת חוזה המכר תדרשו שיהיו ברשותם בין היתר המסמכים הבאים:
- נסח טאבו (או אישור זכויות מהמרשם הרלוונטי).
- אישור יתרת סילוק המשכנתא (אם קיימת).
- בקשה לרישום הערת אזהרה בטאבו (או בקשה לרישום הערה על מכר במרשם הרלוונטי).
- ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום (מוכרים)
- ייפוי כוח בלתי חוזר לביטול (קונים)
- שטרי מכר (אם הדירה בחכירה- שטרי העברת זכות שכירות)
שימו לב!
במעמד חתימת החוזה על הקונים לשלם לכם מקדמה על חשבון העסקה. לרוב תשלום המקדמה המקובל יעמוד על לפחות 10%-20% מגובה העסקה. תשלום זה הוא חשוב ביותר על מנת לוודא כי הקונים יעמדו בהתחייבויותיהם.
