מכירת נכס היא לא דבר של מה בכך, לרובנו, נכסי מקרקעין הם הנכס המשמעותי ביותר שברשותנו.
הליך מכירת נכס אומנם נראה פשוט, מעטים יודעים איך לבצע את ההליך כך שהרווחיות מהמכירה תהא המשתלמת ביותר.
רובנו לא בקיאים בהוצאות השונות הכרוכות בהליך המכירה ובאלמנטים מיסויים ש״צצים״ במהלך ההליך.
אי תכנון הליך המכירה וההוצאות הנלוות יכול לגרום לאובדן סכומי כסף רבים והליך מכירה ארוך ומתיש.
במהלך הליך המכירה ייעזר המוכר במספר גורמים על מנת לבצע את ההליך.
במאמרנו, נעמוד על השלבים ואנשי המקצוע ההכרחיים על מנת לעזור לכם להרוויח את המקסימום ממכירת הנכס, במינימום טעויות ותקלות ולעבור הליך מהיר ופשוט שלא ידיר שינה מעיניכם.
כמה הדירה שלנו שווה?
לאחר שקיבלנו החלטה למכור את הנכס שברשותו, השאלה הראשונה הנשאלת
מה שווי הנכס? בכמה עלינו לתמחר את המכירה?
רבים מאתנו לא בקיאים בשווי השוק והפוטנציאל הטמון במכירת הנכס.
שווי הנכס מתבסס על מכלול שיקולים- החל מהמצב הפיזי של הנכס- שנת הבנייה, מצב תכנוני, מצבו התחזקותי וכן בשיקולים נוספים כמו סביבת המגורים, תכניות בנייה עתידיות באזור, גורמים סביבתיים כמו בתי ספר, פארקים וגישה לאזורי שירות נוחים.
כל אלו יכולים להשפיע במידה רבה על שווי הנכס והבנה נכונה שלהם תוכל לעזור לנו להשיג את השווי הפוטנציאלי הגבוה ביותר.
שלב א׳- איך נחשב את שווי הנכס שלנו?
לרשותנו מספר גורמים שיכולים לעזור לנו;
- שאל את המתווך-
תפקידו של מתווך אמין ומנוסה הוא להכיר את השוק.
איך נדע אם המתווך הוא נכון עבורו?
- מתווך שבקיא באזורנו: מתווך שיש לו ידע מוכח בכל הנוגע לשווי השוק, ביצע עסקאות בסביבת הנכס ונותן ערך מוסף למכירה.
שימו לב!
לא כל מתווך מנוסה הוא מתווך אמין, ישנם מתווכים שינסו למכור את הדירה במהירות ולכן יתמחרו אותה עבורכם במחיר נמוך יותר על מנת להקל עליהם את העבודה.
- שימוש בלוחות נדל״ן אינטרנטיים-
ברשת ישנם עשרות ומאות מאגרי מידע. יש יעילים יותר ויעילים פחות. נבצע סקירה מהירה עבורכם:
מאגרי מידע ממשלתיים-
כל עסקת נדל״ן מדווחות לרשויות המס ואלו נרשמות במאגר מידע של רשות המיסים.
לאחרונה, רשות המיסים פתחה לציבור הרחב את האופציה לצפות בעסקאות הנדל״ן האחרונות שנעשו בשוק. שימו לב כי על אף שנתוני המאגר מתעדכנים באופן שוטף, אם מתקיימות תנודות חריגות בשוק בתקופת זמן קצרה ייקח זמן עד שעסקאות אלו יופיעו במערכת. שהרי לוקח זמן עד שעסקת נדל״ן נרשמת במיסוי מקרקעין והנתונים מוזנים למערכת הפתוחה לציבור הרחב.
מאגרי המידע יכולים לספק לנו תמונת מצב כללית ביותר לגבי עסקאות שבוצעו לאחרונה אך לעניות דעתי, אינה מספקת דיה על מנת להשתית את מחיר הנכס בהתאם לה.
קישור הממשלתי – גוב נדל״ן:
- לוחות נדל״ן-
טעות נפוצה בקרב מוכרי דירות היא הסתמכות על בסיס פרסום של מוכרים נוספים.
עלות הפרסום האינטרנטי היא לרוב חינמית וכל אדם, בעל נכס או שלא יכול להעלות כל שיראה לנכון. מוכרים רבים מפרסמים במחיר גבוה ממחיר השוק כשאינם ״לחוצים״ למכור ומחכים לקונה שיהיה מוכן לשלם מחיר גבוה יותר.
מוכרים שאינם בקיאים במחירי השוק יכולים אף לפרסם במחירים נמוכים יותר ובכך להטעות את הבאים לאחריהם.
כל נכס הוא אינדיבידואלי ולכן לא נכון להסתמך על נתונים כלליים בהליך כה חשוב.
מאגרים מובילים:
יד 2- https://www.yad2.co.il/
מדלן- https://www.madlan.co.il/
הומלס- https://www.homeless.co.il/
קומו- https://www.komo.co.il/code/nadlan/apartments-for-sale.asp
- ולכן, הפתרון המקצועי והיעיל ביותר הוא העזרות בשמאי מקרקעין:
כמו שאמרנו, נכס המקרקעין שברשותנו הוא הנכס החשוב והיקר ביותר עבורנו, שכירת שירותיו של שמאי מקרקעין היא השקעה משתלמת וחשובה ביותר.
שמאי מקרקעין הוא איש המפתח לבקיאות והבנת הנכס שלנו, תחומי הידע וההבנה שלהם לעניין נדל״ן הם רחבים ביותר, לרוב יותר משאר אנשי המקצוע בשוק.
מה הסיבה? זו העבודה שלהם. שכן הם לוקחים בחשבון מחקר עומק לטיב הנכס, יתרונותיו הסביבתיים וכן תכניות תב״ע שונות באזורכם וענייני מיסוי העלולים להשפיע על שווי הנכס.
שמאי מקרקעין מקצועי ומהימן יציג בפניכם את האופציות לאחר מחקר מעמיק וכנראה שתגלו דבר או שניים שעשויים לחסוך לכם עשרות ומאות אלפי שקלים.
שלב ב׳- נראות הדירה
באמצעותנו מספר אפשרויות להגדיל את שווי הבית על ידי השקעה כספית של אלפי שקלים בודדים הדירה שברשותנו תמכר מהר יותר וברווח גבוה יותר.
- שיפוץ- במקרים רבים אנחנו מעוניינים למכור את הנכס כמה שיותר מהר ולא חושבים על ההגדלת הרווחיות מהמכירה על ידי שיפוץ בסיסי. נסו להסתכל מהעיניים של הקונה, הרבה אלמנטים בדירה ניתן לשנות עם השקעה כספית בסיסית ביותר אך בעיני הרוכש הדירה תחשב יותר אטרקטיבית. מומלץ לבצע מעט ״קוסמטיקה״ כמו צביעת קירות, שיפוץ בסיסי של חלל המקלחת כמו החלפת מקלחונים או ברזים חלודים ושיפוץ המטבח יכול להעלות את שווי הדירה משמעותית.
- סידור מחדש של הדירה– שינוי מיקום הרהיטים כך שהחלל יראה יותר מרשים, סדר כללי וריח הדירה ידועים כמשפיעים על חוויות הקנייה וכן על רצון הרוכש לשלם מחיר אשר יטיב עמכם.
